نکات حقوقی مبایعه نامه

مبایعه نامه و نکات حقوقی مبایعه نامه

آژانس مسکن ساسان در نظر دارد در این مقاله شما را با مبایعه نامه و نکات حقوقی آن آشنا نماید، نگارش مبایعه نامه نیاز به تخصص ،اطلاعات حقوقی کامل ،شناخت کافی از مدارک و احراز آنها و مسئولیت ها و شکل معامله دارد و در صورتی که قرارداد به درستی تنظیم نگردد می تواند مشکلات جبران ناپذیری برای طرفین آن ایجاد کند.

در نگارش و تنظیم قرارداد می بایست منافع طرفین به طور کامل رعایت گردد و تمامی بندها توسط آژانس مسکن به طرفین تفهیم شود چون پس از امضای هر قراردادی تعهدات و مسئولیت هایی برای طرفین آن ایجاد می شود.

مبایعه نامه چیست ؟

مبایعه نامه یا همان قولنامه یک سند عادی است که طی آن مال یا کالایی به شخص دیگری فروخته می شود.

در مبایعه نامه خریدار و فروشنده در مورد ملک و قیمت آن ،نحوه تحویل انتقال سند رسمی در دفترخانه ، نحوه پرداخت ، تحویل و تصرف ملک مورد معامله و تسویه حساب توافقاتی انجام می گردد.

به طور کلی مبایعه نامه دارای بند هایی  به شرح ذیل می باشد:

ماده 1 : طرفین، نام و نام خانوادگی ،کد ملی، به همراه تاریخ دقیق تولد فروشنده و خریدار در این ماده درج می گردد.

تبصره :مسولیت احراز هویت و احراز مالکیت بر عهده آژانس مسکن که نگارش قرارداد بر عهده دارد می باشد.

پس برای انجام هر نوع قرارداد ، اعم از مبایعه نامه یا اجاره نامه ، ارایه اصل مدارک مالکیت و شناسایی طرفین

به آژانس مسکن الزامی م باشد.

ماده 2 : مورد معامله و مشخصات آن

در این بند میزان سهم مورد معامله که اغلب شش دانگ است و نوع ملک آپارتمان ، زمین ، تجاری یا غیره به همراه  آدرس دقیق ،  با کد پستی ملک ، پلاک ثبتی و سایر مشخصات ثبتی و سندی قید می گردد. متن زیر نمونه ای از نحوه ثبت مشخصات ملک است:

تمامی شش دانگ یک دستگاه آپارتمان مسکونی دارای پلاک ثبتی 11111 از اصلی 67 به مساحت عیانی 251.35 متر مربع به صورت 3 خوابه واقع در اراضی  ولنجک به نشانی وقوع ملک ولنجک خیابان ساسان پایین تر از خیابان سیزدهم(13) پلاک 31 املاک ساسان ولنجک  به شماره ورقه مالکیت 370136 و طبق سند قطعی غیر منقول شماره 113165 تنظیمی در دفتر اسناد رسمی شماره 104 تهران  مورخ ............... و تعداد 2 پارکینگ  به شماره های 11 و 12 و به شماره پایانکار 1302564  مورخ .............. صادره از شهرداری منطقه یک تهران

ماده 3 : بهاء مورد معامله

در این ماده کل مبلغ ملک مورد معامله و به همراه نحوه پرداخت به طور دقیق قید می شود و به طور مثال در صورتی که قیمت یک ملک چهار میلیارد تومان می باشد به طور دقیق نحوه پرداخت قید می شود .20.000.000.000 ریال همزمان تنظیم مبایعه نامه طی چک بانک ......... به شماره ......... و مورخ ........... تحویل فروشنده یا فروشندگان گردید الباقی ثمن مبایعه نامه همزمان با انتقال سند رسمی به نام خریدار در دفترخانه طی چک تضمینی بانکی به فروشنده یا فروشندگان پرداخت می گردد .در متن زیر اشاره ای به این ماده می شود:

کل مبلغ مورد معامله مبلغ 40.000.000.000 ریال معادل چهار میلیارد تومان وجه رایج مملکتی تعیین و مورد توافق و تراضی طرفین قرار گرفت که به صورت ذیل از طرف خریدار به فروشنده به پرداخت گردید:

1- مبلغ 20.000.000.000 ریال معادل دو میلیارد تومان طی چک شماره.......... عهده بانک ..... مورخ ........

فی المجلس همزمان با امضا مبایعه نامه حاظر تحویل فروشنده گردید

2- مبلغ 16.000.000.000 ریال معادل یک میلیارد و ششصد میلیون تومان چک شماره ...... مورخ .............

بابت تحویل و تصرف و قسمتی دیگر از ثمن مبایعه نامه از طرف خریدار تحویل فروشنده گردید.

3-الباقی ثمن مورد معامله 4.000.000.000ریال معادل چهار صد میلیون تومان در تاریخ .............. همزمان با انتقال قطعی سند در دفتر اسناد رسمی شماره 104 تهران طی چک تضمین شده بانکی به فروشنده پرداخت میگردد.

ماده4 : در این قسمت طرفین ، سایر شروط مبایعه نامه را مشخص می کنند، یکی از این شروط مشخص کردن زمان انتقال سند در دفتراسناد رسمی و آدرس دقیق آن به همراه تلفن دفترخانه می باشد ، همچنین تاریخ تحویل ملک مورد معامله نیز مشخص می گردد و برای عدم تحویل مورد معامله روزانه وجه الالتزام تعیین می شود.

به طور مثال هم اکنون ملک مورد معامله در تصرف فروشنده یا فروشندگان می باشد و باید در تاریخ ..../..../... تحویل خریدار یا خریداران گردد در غیر اینصورت وجه الالتزام عدم تخلیه روزانه 10.000.000 ریال می باشد که تهاتر این مبلغ با الباقی ثمن مبایعه نامه بدون اشکال می باشد.

در تاریخ انتقال سند، چنانچه هر یک از طرفین در دفترخانه حاضر نشود یا قسمتی از تعهداتی که مربوط به اوست را فراهم نکند مبلغ ........ بابت ضرر و زیان ناشی از این اقدام در نظر گرفته می شود.در این مورد هر یک از طرفین در روز انتقال سند در دفتراسناد رسمی حاضر می گردد و در صورتی که فروشنده باشد اصل مدارک مربوط به انتقال سند را به دفتر اسناد رسمی ارایه می دهد و در مورد خریدار نیز الباقی ثمن و مدارک شناسایی لازم را به سر دفتر ارایه می کند و در صورت عدم حضور هریک از طرفین می تواند از دفتر اسناد رسمی درخواست گواهی عدم حضور نماید.

هزینه های انتقال سند

در ضمینه انتقال سند ، اخذ تمامی   مفاصا ها  از اداره مالیات و شهرداری و سایر ادارات دولتی که لازم باشد بر عهده فروشنده و حق الثبت بالمناصفه بر عهده طرفین می باشد یا به عبارتی پرداخت کلیه دیون قبلی مورد معامله به اشخاص حقیقی و حقوقی عوارض شهرداری و مالیات تا پایان روز معامله بر عهده فروشنده می باشد.همچنین فروشنده موظف است کلیه بدهی های مربوطه را تا زمان تحویل مورد معامله ، اعم از شارژ ، قبوض و غیره را تسویه کرده و تحویل خریدار نماید.

اینجا به چند شرط ضمن عقد می پردازیم :

در صورتی که معلوم شود ملک مورد معامله به هر علتی مانند رهن ، مصادره ،عملیات اجرایی دادگستری منحق الغیر بوده و سند آن قابل انتقال به شخص خریدار نمی باشد فروشنده مکلف است علاوه بر استرداد کل مبلغ پرداختی معادل ....... را به عنوان ضرر و زیان پرداخت کند .

فروشنده پس از امضای مبایعه نامه امکان واگذاری ملک مورد معامله را جزا و کلا به غیر ندارد و تغییرات قیمتی ( گران شدن و یا ارزان شدن ) تاثیری در انجام تعهدات طرفین نخواهد داشت .

در مبایعه نامه کلیه خیارات از جمله خیار غبن هر چند فاحش ، از طرفین سلب و ساقط می گردد به استثنا خیار تدلیس .

از آنجائیکه مبایعه نامه یک عقد لازم است یعنی پس از آن هر یک از طرفین بدون رضایت طرف مقابل امکان فسخ ندارد مگر آنکه شرط فسخ در آن پیش بینی شده باشد . به طور مثال می توان به این شکل فسخ کرد :

شرط ضمن عقد :

بنابر توافق و رضایت طرفین مقرر شد چنانچه چک های صادر شده از طرف خریدار به فروشنده به هر دلیلی در موعد مندرج در آن نقد نگردد و یا وجه آن در آن تاریخ به فروشنده پرداخت نشود مبایعه نامه حاضر منفسخ می گردد و فروشنده می تواند مورد معامله را به هر قیمتی و به هر شخصی واگذار نماید و مبلغ پرداختی خریدار به فروشنده را پس از کسر مبلغ ضرر ، زیان الباقی را به خریدار مسترد نماید و خریدار حق اعتراض نسبت به این بند را از خود سلب و ساقط نمود.

حق الزحمه آژانس مسکن نیز همزمان با تنظیم و امضاء مبایعه نامه پرداخت می گردد.

قسمت توضیحات و ملاحظات جایی است که در متن چاپی مبایعه نامه وجود ندارد و بین طرفین توافق می گردد نوشته می شود ، همانند نحوه پرداخت به شماره چک های صادر شده نام بانک شعبه و تاریخ و شروط ضمن عقد و سایر موارد معمولا کلیه اسناد و مدارک جهت انتقال سند و انجام تشریفات نقل و انتقال تا روز دفترخانه نزد آژانس املاک باقی می ماند.

مدارک مورد نیاز جهت انتقال سند آپارتمان مسکونی به شرح ذیل می باشد :

1. اصل سند
2. اصل کارت ملی و شناسنامه فروشنده و خریدار
3. بنچاق
4. پایان کار

مدارک مورد نیاز جهت اخذ مفاصا حساب از اداره مالیات :

1. اصل و کپی سند
2. اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار
3. بنچاق و کپی بنچاق
4. پایان کار
5. صورتمجلس تفکیکی

در گذشته جهت دریافت مفاصا حساب دارایی فرد متقاضی به همراه مدارک مذکور به اداره مالیات مراجعه می کرد و پس از تکمیل فرم درخواست و تحویل مدارک به متصدی زمان بررسی به متقاضی اعلام می شد و نیاز به حضور چند باره و صدور فیش و پرداخت آن بود.

اما در حال حاضر در شهر تهران فرآیند فوق به صورت اتوماسیون انجام می شود یعنی کلیه مدارک فوق تحویل دفترخانه می گردد و اسکن می شود سپس مدارک به صورت الکترونیکی از طریق دفترخانه به اداره مالیات ارسال می شود و ظرف مدت حدود 48 تا 72 ساعت فیش الکترونیکی پرداخت به متقاضی جهت پرداخت ارسال می گردد .

پس از پرداخت فیش از درگاه بانک ملی مفاصا حساب مالیاتی نقل و انتقال یا ماده 187 صادر به دفترخانه ارسال می شود.

تبصره : در مورد آپارتمانی که سند آن آماده نیست یا پیش فروش می باشد مشخصا باید این متن درج شود :

آپارتمان مورد معامله از قرار هر متر مربع ... ریال معادل .... تومان معامله گردید که قیمت نهایی آپارتمان پس از اخذ سند و صورتمجلس تفکیکی در دفترخانه محاسبه خواهد شد.

مفاصا حساب شهرداری

 دریافت مفاصا حساب شهرداری جهت نقل و انتقال الزام نیست و با توافق طرفین این امکان وجود دارد که بدون مفاصا حساب شهرداری اقدام به انتقال سند نمود اما به طور کلی جهت اخذ مفاصا حساب شهرداری باید مالک یا وکیل قانونی ایشان پس از مراجعه به دفترخانه و دریافت نامه استعلام  به دفتر خدمات الکترونیکی شهر رفته و مدارک مورد نیاز که همان مدارکی که در فوق اعلام شد را به مسئول مربوطه ارائه و فیش هایی از جمله عوارض نوسازی ،عوارض پسماند ، آموزش و پروش را پرداخت و پس از حدود 72 ساعت مفاصا حساب مربوطه را از دفتر خدمات الکترونیکی شهر دریافت نماید.

در مورد املاک تجاری و اداری جهت دریافت مفاصا حساب عوارض کسب و پیشه ، زیباسازی نیز محاسبه و دریافت می شود.

همچنین جهت انتقال سند در مورد املاک تجاری و اداری استعلام از اداره بیمه تامین اجتماعی نیز ضرورت دارد که مالک یا وکیل قانونی پس از دریافت نامه استعلام از دفترخانه با اصل مدارک مذکور به شعبه بیمه تامین اجتماعی مراجعه کرده و تشکیل پرونده می دهد و در صورتی که ملک مورد معامله دارای فعالیت صنفی باشد کد کارگاهی بیمه نیز در درخواست قید می گردد و پس از تشکیل پرونده ماموری از سمت سازمان جهت بازدید طی زمان مشخص به آدرس ملک مراجعه و از محل بازدید به عمل می آید .

دریافت جواب استعلام از سازمان تامین اجتماعی پروسه زمان بری است و حداقل زمانی که مورد نیاز است ، حدود 3 تا 4 هفته می باشد در صورت عدم آماده نشدن مدارک تا روز مقرر جهت انتقال سند می بایست طرفین با توافق نسبت به تمدید تاریخ انتقال سند اقدام نمایند تا طبق مفاد مبایعه نامه مشمول ضرر و زیان نگردند.

تمدید مدت قرارداد :

طرفین با اصل مبایعه نامه در دفتر آژانس املاک حاضر می شوند و مبادرت به تغییر تاریخ مذکور می نمایند در ذیل به طور مثال قید شده است :

به نام خدا

متمم مبایعه نامه

پیرو مبایعه نامه با کد رهگیری ......... مورخ .............. طرفین فروشنده ............... و خریدار ..................در تاریخ .............. حضور بهم رسانید و با توافق و تراضی یکدیگر مبادرت به تمدید تاریخ دفترخانه نمودند و از انتقال قطعی سند در دفترخانه از تاریخ .../..../ ... به تاریخ ..../.../... تغییر پیدا کرد .سایر مفاد قرارداد کماکان به قوت خویش باقی است و حاکم به روابط حقوقی طرفین می باشد.

فروشنده  :                                 شاهد :

خریدار :                                   شاهد :

                                                                                آژانس املاک

در پایان پس از اخذ مدارک مورد نیاز جهت انتقال سند طرفین با اصل کارت ملی و شناسنامه در ساعت و تاریخ مقرر در دفترخانه حاضر می شوند و خریدار با در دست داشتن الباقی ثمن مورد معامله (الباقی و تتمه ها و قیمت های ملک ) مبادرت به انتقال سند می نمایند . بدیهی است همزمان با انتقال سند صورتجلسه ای توسط آژانس املاک مبنی بر تسویه حساب و تحویل و انتقال سند ملک مورد نظر تنظیم می گردد و توسط طرفین امضاء می گردد .

هزینه حق الثبت بین طرفین به صورت مساوی پرداخت می گردد و فروشنده علاوه به آن هزینه استعلام سند را پرداخت می نمایند در مورد خریدار نیز با توجه به لزوم تعویض سند هزینه تعویض سند از ایشان دریافت می گردد.

نکته مهم اینکه در زمان تکمیل فرم درخواست تعویض سند آدرس و کدپستی الزامی است و همچنین نام گیرنده در صورتی که شخص درخواست کننده تمام وقت در آدرسی که در فرم ثید شده باشد حضور نداشته باشد لازم است نام شخص دیگری که دارند قید شود، در غیر اینصورت مامور پست سند را فقط به اسامی مندرج در پاکت تحویل می دهد ودر صورت غایب بودن اسمامی به اداره پست مرجوع می کند و پس از آن به اداره مرکزی و دریافت آن مشمول زمان زیادی می گردد.

در متن زیر خلاصه ای از نکات مهم حقوقی در تنظیم مبایعه نامه اشاره می شود:

در قرارداد فروش ملک، باید مشخصات کامل ملک مورد معامله شامل پلاک ثبتی، آدرس ملک، مساحت عرصه(زمین)، عیان(بنا)، پارکینگ، انباری، سهم آپارتمان از قسمت‌های مشاعی ساختمان و سایر اوصاف آن به طور دقیق ذکر شود.

همچنین، قیمت ملک نیز باید به طور دقیق مشخص و شرایط پرداخت آن نیز از سوی طرفین تعیین شود. یکی از نکات مهم در خصوص خرید املاک این است که در قرارداد مشخص شود که کل ملک در ازای یک مبلغ ثابت خریداری شده یا هر متر مربع جداگانه قیمت‌گذاری شده است. فایده این موضوع این است که اگر بعدا مشخص شد، مساحت ملک کمتر یا بیشتر است، امکان محاسبه بر اساس متراژ وجود داشته باشد تا اختلافی حادث نشود.

اگر اسناد تجاری مانند چک، سفته و سایر اوراق بهادار نزد مشاور املاک به امانت گذاشته می‌شود، حتما باید در قرارداد قید شود که این اسناد تحت چه شرایطی و در چه زمانی و به چه اشخاصی قابل تسلیم است.

طرفین باید تاریخ مشخصی را برای حضور در دفترخانه اسناد رسمی و نقل و انتقال ملک به صورت سند رسمی مشخص کنند. تاریخ تعیین شده، ملاک بررسی تعهدات طرفین در قرارداد است.

همچنین باید مشخص شود که قرارداد در چه مدتی و با چه شرایطی از سوی طرفین قابل فسخ است. طرفین می‌توانند توافق کنند که هیچ کدام از طرفین حق فسخ معامله را نداشته باشند. همچنین باید مبلغ مشخصی برای جبران خسارت ناشی از عدم انجام تعهدات مشخص شود.

در پایان قرارداد نیز باید دقیقا تعیین شود که قرارداد در چند نسخه تنظیم شده و سپس قرارداد به امضای طرفین خریدار و فروشنده برسد. بهتر است که دو شاهد نیز قرارداد را گواهی و امضا کنند.

مشاور املاک مجاز نیز باید صحت امضای طرفین را گواهی و در نهایت قرارداد را مهر و امضا کند.

آژانس مسکن ساسان ولنجک سعی کرده است که در این مقاله تا حد امکان شما را با مبایعه نامه و نکات حقوقی و نحوه انتقال سند آشنا نماید .امید است که این مقاله برایتان مفید بوده باشد.در صورت داشتن سوال های حقوقی و ملکی با شماره تلفن

کیانوش شقاقی 09123395172

املاک ساسان 02122415230

تماس گرفته و سوالات خود را مطرح کنید .