هرجامعه ای که از تعدادی افراد تشکیل شده فارغ از اندازه و نوع آن به دو اصل اساسی نیازمند می باشد :
1- قانون
2 – مدیر ( برای اجرای آن قانون )
یک آپارتمان نمونه ای از جوامع انسانی کوچک می باشد به همین خاطر هم به قانون و هم به مدیر احتیاج دارد .
قوانین یک آپارتمان تابع دو اصل مهم میباشد :
الف : قوانینی که در متن قانون اساسی آن کشور قرار دارد .
ب : قوانینی که بسته به شرایط آپارتمان توسط اکثریت آرای مالکین ، رای مثبت آورده است .
انتخاب مدیر ساختمان :
اینکه مدیر ساختمان چطور انتخاب می شود و شرح وظایف و اختیارات آن تا چه حدی است در قانون تملک آپارتمان ها تعیین شده است
متاسفانه خیلی از ما نسبت به این قانون آشنایی نداریم مسکن ساسان ولنجک قصد دارد در ابتدا شرحی مختصر از این قانون را خدمت شما عزیزان ارائه دهد .
بر اساس قانون تملک آپارتمان ها ، مجمع عمومی ساختمان بالاترین نهاد تصمیم گیری درباره قوانین ساختمان می باشد . تمامی مالکین در این مجمع عضو هستند و حق رای دارند ، البته مستاجرین عضو رسمی این مجمع نمی باشند ولی شرکت آنان در این مجمع بسیار پسندیده و قابل قبول می باشد .
مجمع عمومی باید سالانه حداقل یک بار تشکیل شود . اگر حداقل 3 نفر از مالکان درخواست تشکیل مجمع را داشته باشند می توان جلسه ای فوق العاده برای مجمع در نظر گرفت ، البته یک هفته قبل از تشکیل جلسه باید مالکین را مطلع کرد .
نکته مهم در تشکیل جلسات ، حضور بیش از نصف مالکین یا نمایندگان آنان می باشد تا جلسه رسمیت پیدا کند . اگر تعداد افراد حاضر به حد نصاب نرسد باید جلسه را برای 15 روز بعد تجدید کرد . اگر جلسه دوم هم باز هم به حد نصاب نرسید بار دیگر به 15 روز بعد موکول می گردد ، ولی جلسه سوم فارغ از اینکه تعداد شرکت کنندگان به حد نصاب رسیده یا نه ، رسمیت خواهد داشت !
مصوبات مجمع عمومی تنها زمانی معتبر است که دو سوم مالکین حاضر در جلسه ، به آن رای مثبت داده باشند .
وظایف و اختیارات مجمع عمومی ساختمان :
انتخاب مدیریت ساختمان و رسیدگی به عملکرد آن
تصمیم گیری درباره امور ساختمان
تصمیم گیری درباره مسائل مالی ساختمان
تصویب و تغییر قوانین ساختمان در چهارچوب قوانین کشور
مدیر ساختمان کیست ؟
مدیر ساختمان مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیماتی است که در مجمع گرفته شده است . مدیر در جلسه سالانه مجمع ، با رای اکثریت مالکین برای مدت یک سال انتخاب می شود . در مورد انتخاب مجدد یک شخص به عنوان مدیر هیچ محدودیتی وجود ندارد . البته در خیلی از ساختمان ها مدیریت به صورت چرخشی در بین مالکین قرار می گیرد تا همه ی همسایه ها در برابر کارها و اقدامات ساختمان مشارکت عملی داشته باشند و به گونه ای مسئولیت پذیر باشند .
مدیر ساختمان را می توان از افرادی حقیقی یا حقوقی خارج از ساختمان نیز انتخاب کرد ، حتی می توان به جای یک مدیر دو یا چند مدیر را انتخاب کرد تا به صورت هیئت مدیره تصمیم گیری کنند البته تعداد اعضای هیئت مدیره باید فرد باشد تا هنگام رای گیری و تشخیص رای اکثریت دچار مشگل نگردد .
وظایف و اختیارت مدیر ساختمان :
1 – حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات گرفته شده در مجمع عمومی .
2 – عدم اختیار جانشین فرد دیگری به جای خویش .
3 – تعیین شارژ هر واحد بر اساس متراژ یا تعداد نفرات یا هر دو که به اختیار مدیر ساختمان می باشد .
4 – رسیدگی به اعتراض و شکایت ساکنین نسبت به مسائل داخلی و مدیریریتی ساختمان .
5 – بیمه کردن ساختمان در برابر آتش سوزی که یکی از اصلی تریت وظایف مدیریت ساختمان می باشد ، قابل ذکر است که خسارت احتمالی از عدم انجام این بند بر عهده مدیریت یا هیئت مدیریت ساختمان می باشد .
6 – ثبت و نگهداری صورت جلسات مجمع عمومی ساختمان .
7 – مطلع کردن افراد غایب ساختمان از تصمیمات مجمع عمومی ساختمان .
8 – ارائه گواهی تسویه حساب هزینه های ساختمان با ساکنین به دفاتر اسناد رسمی بابت انتقال سند واحد ها .
9 – ارسال اظهار نامه به مالکین بدهکار ، از طریق ثبت شکایت در دادگاه .
10 – عدم ارائه خدمات و تسهیلات به مالکین بدهکار بعد از ابلاغ اظهار نامه .
11 – تقاضای اجرائیه برای وصول مطالبات مالکین بدهکار .
12 – طرح دعوی جهت وصول مطالبات از مالکین بدهکار .
13 – بازسازی آپارتمان پس از تصویب در مجمع عمومی ساختمان .
14 – درخواست تخلیه واحدهایی که در بازسازی همکاری نمی کنند ( این افراد ممکن است با عدم تخلیه به موقع برای بازسازی اختلال ایجاد کنند ، در این جا مدیر وظیفه دارد از دادگاه دستور تخلیه ساختمان را درخواست کرده ، البته در صورتیکه بقیه ساکنین محل سکونتی را برایش مهیا کرده باشند .
