نحوه نگارش اجاره نامه ملک مسکونی

آموزش نگارش

نکات مهم در نگارش اجاره نامه مسکونی :

داستان روابط موجر و مستاجر ، قصه ای قدیمی است.از گذشته های دور تا کنون همه مالکین و موجرین در پی این بوده اند که ملک خود را به خانواده های کم جمعیت و به بیشترین قیمت اجاره دهند . مستاجرین هم همیشه دنبال ملکی بوده اند که از امکانات کافی و با کیفیت برخوردار باشد و اجاره بهای آن نیز کم باشد.

امروزه با توجه به افزایش قیمت زمین و آپارتمان ، قدرت خرید مردم مخصوصا جوانان ، پایین آمده و تقاضا برای اجاره زیاد شده است. به همین دلیل تعداد اختلافات و دعاوی ناشی از روابط استیجاری در دادگاه ها و شوراهای حل اختلاف زیاد شده است که می توان در زمان تنظیم اجاره نامه ها به شکل درست و صحیح مانع به وجود آمدن بسیاری از این اختلافات گردید .

به استناد 464 قانون مدنی اجاره عقدی است معین که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجر می گردد. اجاره دهنده را موجر  و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را مستاجر می گویند.

همچنین عقد اجاره جزء عقود لازم است . منظور از عقد لازم عقدی است که پس از ایجاد  به هیج وجه قابل فسخ نیست مگر با پیش بینی شرط فسخ در قرارداد و یا با اقاله (توافق) از سوی موجر و مستاجر قابل فسخ و برهم زدن می باشد.

طرفین قرارداد :

در قرارداد اجاره همانند سایر قرارداد ها حداقل 2 طرف وجود دارند ، یکی موجر و دیگری مستاجر.

اگر ملک موضوع اجاره بین چند نفر مشاع باشد در قسمت موجرین باید مشخصات کامل همه آنها نوشته شود ، و اگر مستاجرین دو یا چند نفر باشند نیز در قسمت مستاجر به همین گونه عمل خواهد شد و سهم هر یک از طرفین نسبت به اجاره نامه مشخص می گردد.

در صورتی که ملک موضوع اجاره نامه مشاع باشد اجاره بها می بایست بین تمامی شرکا به نسبت سهم ایشان تقسیم گردد و یا در صورت توافق موجرین اجاره بها در وجه فرد مشخص از مالکین پرداخت گردد تا سپس ایشان بین خودشان به نسبت سهم هر یک از شرکا تقسیم گردد .

نکات مهم :

نکته 1 - برای تنظیم اجاره نامه ارائه اصل سند مالکیت و کارت ملی و در صورت عدم حضور مالک حضور وکیل قانونی با وکالتنامه معتبر مرتبط با اجاره نامه با اصل کارت ملی شناسایی الزامی است ، همچنین حضور مستاجر و یا وکیل قانونی ایشان با کارت ملی شناسایی الزامیست. سند ملک نباید در رهن بانک یا توقیف دادگاه باشد.

نکته 2 - اگر موجر یا مستاجر جزء اشخاص حقوقی که در حقوق تجارت از آنها نام برده شده است باشند می بایست در قسمت مربوطه مشخصات شخص حقوقی درج گردد و به نمایندگی مدیر عامل و یا رئیس هیات مدیره در قسمت توضیحات اشاره گردد.

نکته 3 - در صورتی که مالک ملکی فوت کرده باشد تا زمانی که ورٍثه ، گواهی انحصار وراثت دریافت نکرده باشند و گواهی مالیات بر ارث را پرداخت نکرده باشند نباید اقدام به تنظیم اجاره نامه نمود.

نکته 4 - در صورتی که موجر یا مستاجر صغیر یا مجنون یا مهجور باشد نمی توان قرارداد اجاره تنظیم نمود مگر بواسطه ولی یا قیم آنها که باید کپی مدارک شناسایی قیم و قیم نامه ضمیمه قرارداد شود.

به استناد تبصره ماده 1210 قانون مدنی سن بلوغ شرعی دختران 9 سال تمام قمری و برای پسران 15 سال تمام قمری است ولی برای انجام هر گونه معامله اعم از اجاره یا فروش نباید طرفین کمتر از 18 سال سن داشته باشند در غیر اینصورت نیاز به قیم یا ولی دارند.

موضوع و مشخصات مورد اجاره :

مشخصات ثبتی ملک مورد اجاره را می توان از روی سند در اجاره نامه تهیه کرد و در سند های تک برگی آدرس ملک به همراه کروکی آن قید شده است ولی در سندهای دفترچه فقط مشخصات ثبتی و مساحت و جهات اربعه نوشته شده است.

در این قسمت پلاک ثبتی و مشخصات ثبتی و سندی به همراه آدرس تلفن تعداد پارکینگ ،انباری و مساحت ملک مورد اجاره قید می گردد .

مدت اجاره :

یکی از ارکان اصلی و چهارگانه اجاره نامه تعیین مدت اجاره است. ارکان چهارگانه قراردادهایی عادی اجاره نامه طبق ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 عبارت است از : 1 - قید مدت اجاره 2 - تنظیم قرارداد در 3 نسخه 

3 - امضای موجر و مستاجر  4 - امضای حداقل دو شاهد  ذیل اجاره نامه . اگر یکی از موارد مذکور در اجاره نامه رعایت نگردد امکان تخلیه فوری فراهم نمی باشد.

نکته 5 - فوت موجر یا مستاجر تاثیری در مدت اجاره ندارد لذا ورثه شخص فوت شده ضامن اجرای تعهدات آن می باشند . توافق با موجر بابت فسخ منع قانونی ندارد.

نکته 6 - مدت اجاره باید براساس روز ،ماه و سال تنظیم شده و تاریخ  شروع و پایان آن  نیز به طور صریح  و روشن قید گردد.

مدت اجاره : روز /ماه / سال شمسی از تاریخ ............ / .............. / ................ تا .............. /................ / می باشد.

نکته 7 - عقد اجاره به محض انقضاء مدت از بین می رود  و مستاجر باید سریعا ملک را تخلیه  و تحویل موجر دهد ، عدم تخلیه موجب ضرر و زیان (اجرت المثل ) می گردد.

میزان اجاره بها و نحوه پرداخت آن :

به طور معمول اجاره بها شامل مبلغ قرض الحسنه و اجاره بها می باشد ، که به طور عرف مبلغ قرض الحسنه نهایتا همزمان با تحویل مورد اجاره تسویه می گردد که همزمان با فسخ یا انقضاء مدت اجاره  پس از تسویه حساب کامل به مستاجر مسترد می گردد.

اجاره بها هم مبلغی است که طی توافق طرفین در ابتدا یا انتهای هر ماه به موجر پرداخت می گردد . اجاره بها می تواند نقدا یا واریز به حساب موجر یا طی چک به موجر پرداخت گردد.

مورد اجاره مشخصا به کاربری خاصی اجاره داده می شود و مستاجر نمی تواند برخلاف آن استفاده نماید . به طور مثال : مورد اجاره جهت استفاده مسکونی به چهار نفر اجاره داده شده است همچنین مستاجر حق استفاده از مورد اجاره را به نحو مباشرت دارد و حق انتقال و واگذاری به غیر را جزآ و کلا ندارد.

پرداخت هزینه های مصرفی آب برق گاز تلفن شارژ و هزینه های نگه داری ساختمان فاضلاب شهری و غیره بر عهده مستاجر است و در پایان مدت اجاره ارائه تسویه بهاء الزامی است .

پرداخت هزینه های کلی تعمیرات مشاعات ،تاسیسات ،آسانسور بر عهده موجر است و هزینه های جزئی مربوطه به استفاده مستاجر بر عهده مستاجر می باشد.

در پایان مدت اجاره موجر متعهد به عودت و استرداد مبلغ قرض الحسنه ، همزمان با تخلیه و تحویل ملک موضوع اجاره نامه به مستاجر می باشد در غیر اینصورت ملزم به پرداخت ضرر و زیانی که در اجاره نامه قید شده است می باشد.

در پایان مدت اجاره نامه مستاجر متعهد به تخلیه مورد اجاره و تسویه مفاصا حساب های مربوط به دوره اقامت در مورد اجاره می باشد در غیراینصورت ملزم به پرداخت ضرر و زیان روزانه منعقد  در اجاره نامه می باشد.

در اجاره نامه باید قید گردد که اجاره نامه حاضر به استناد قانون موجر و مستاجر  مصوب در سال 1376 تهیه و تنظیم گردید و 2 شاهد مورد اعتماد طرفین ذیل اجاره نامه را امضاء نمایند.

املاک ساسان                   02122415230              02122422424