پس از خروج آمریکا از برجام در 18 اردیبهشت 1397 و بازگشت تحریم ها ما مردم ایران شاهد رشد بیشتر تورم در اقتصاد بودیم. از آنجائیکه آپارتمان نیز یک کالا محسوب می شود این کالا نیز تابعی از بازار می باشد و قیمت این کالا نیز همانند بسیاری از دیگر کالاها رشد بسیار زیادی داشت.
ما مردم ایران بر این باور هستیم که سرمایه گذاری در حوزه مسکن کم خطرترین و پربازده ترین سرمایه گذاری می باشد. علاوه بر اینکه مسکن یکی از اصلی ترین نیاز و ابتداعی ترین آن برای زندگی می باشد همواره مسیر مناسبی برای سرمایه گذاری بوده است. املاک ساسان در ولنجک در این متن تحلیلی کلی بر اتفاقات در بازار مسکن در سال 1402 رخ داد می پردازد.
بررسی قیمت خرید و فروش آپارتمان در ولنجک، زعفرانیه و محمودیه توسط املاک ساسان ولنجک
پس از پایان تعطیلات نوروز 1402 و بازگشایی بازارهای ایران، شاهد افزایش قیمت را در حوزه مسکن بودیم. با افزایش قیمت دلار در بازار آزاد، آثار تورمی آن در بازار کاملا مشهود بود. دامنه تغییرات قیمت مسکن با نرخ دلار در بازار آزاد کاملا هماهنگ بود.
قیمت زمین( ملک کلنگی )، مصالح( اعم از ایرانی و خارجی ) و دستمزدها با افزایش تورم بالا رفت و در نتیجه با افزایش تقاضا قیمت مسکن نیز گران شد.
(افزایش قیمت ها تا ابتدای تابستان 1402 ادامه داشت و با توجه به اعلام سیاست های پولی آرام آرام بازار خرید و فروش آپارتمان در آستانه رکود قرار گرفت.) بر اساس گزارش بانک مرکزی، قیمت مسکن در تهران از کمترین میزان 50% تا بیشترین 100% نسبت به سال قبل افزایش را تجربه کرد. رکود هر روز عمیق تر می شود و تا پایان سال 1402 ادامه داشت.
چه زمانی مناسب برای خرید آپارتمان در ولنجک و زعفرانیه است ؟
به این سوال این طور می توان جواب داد که قصد از خرید خانه چیست ? در صورتی که مصرف کننده با تیم و آپارتمان مورد نظر را برای استفاده خریداری می کنیم. در اولین فرصت ممکن که امکان خرید ملک وجود داشته باشد بهترین زمان خرید است. قیمت ملک ( آپارتمان، ویلا، زمین) در اکثر مواقع کاهش شدید پیدا نمی کند و نمودار قیمت آنها معمولا صعودی است و در طولانی مدت همواره مورد مناسبی را به صاحب خود بر گردن دارد بنابراین با توجه به این موضوع خرید ملک جهت استفاده در اولین زمان ممکن بهترین تصمیم است:
همواره با توجه به شرایط فعلی اقتصاد کشورمان تحلیل های زیادی جهت خرید یا فروش در زمان های مشخص توسط شهروندان انجام می گردد. خیلی ها در این تصور هستند که بهترین زمان خرید در دوران رکورد است. اما با توجه به این واقعیت در صورتی هم که در دوران رکود قیمت ها کم کاهش داشته باشند ولی مالکین حاضر به فروش ملک خود با کاهش قیمت نیستند.
بنابراین بهترین زمان خرید آپارتمان برای سکونت، اولین فرصت می باشد و وارد تحلیل های علمی و غیر علمی نباشیم تا ملک را ارزان بخریم. تجربه ثابت کرده است که رشد قیمت ها در مدت کوتاه اتفاق می افتد و این احتمال وجود دارد تا در اصلاح خریدار از بازار جا بماند.
زمان مناسب خرید آپارتمان برای سرمایه گذاری در سال 1403
سرمایه گذاری در آپارتمان یا در اصطلاح عامیانه بخر و بفروشی زمان خاصی ندارد. شما به عنوان سرمایه گذار در هر بازاری پس از جستجو می توانید آپارتمانی را با قیمت مناسبی که پس از کسر هزینه های جانبی سود قابل قبولی برای شما داشته باشد را خریداری نمایید. آپارتمان های با قیمت مناسب و بدون نقص، همه مشتری مصرف کننده خود را دارند.
این تحلیل وجود دارد در صورتی که قانون مالیات بر عایدی در آپارتمان تصویب و اجرا شود به طور محسوس در تمایل سرمایه گذاران برای خرید ملک را کم نماید.
مالیات بر عایدی سرمایه مسکن می گوید در صورتی که یک ملک پس ا خرید زیر یکسال فروخته شود 60% از میزان سود آن مالیات خواهد بود. اما در سال دوم 40% از سود، و در سال سوم 20% از سود سال چهارم 10% از سود و در سال پنجم 5% از سود مالیات خواهد بود.
هم اکنون به طور مثال به بررسی قیمت چند آپارتمان در منطقه ولنجک می پردازیم:
آپارتمان یکخواب در خیابان 20 ولنجک در ساختمان تسیس در ابتدای سال 1402 حدود متری 120 تا 130 میلیون تومان ارزش گذاری شد و این آپارتمان در اسفندماه همان سال ارزش معادل متری حدود 160 تا 170 میلیون تومان پیدا کرد.
آپارتمان 2 خوابه چندسااله نیز به همان میزان آپارتمان یکخوابه در ابتدای سال 1402 به قیمت 120 تا 130 میلیون معامله می شد و در پایان همان سال حدود متری 160 تا 170 میلیون معامله می شود. اما در مورد آپارتمان های نوساز با امکانات ویژه و لوکس در ابتدای سال 1402 از حدود متری 270 تا 280 میلیون ارزش داشته و در پایان سال 1402 تا حدود متری 450 میلیون تومان قیمت گذاری می شد. (منبع این قیمت ها سایت ایران فایل و با نظر کارشناسان املاک ساسان ولنجک می باشد.)
آپارتمان های 3 خواب و 4 خواب چندساله نیز از حدود متری 200 میلیون تومان تا پایان سال به قیمت 270 میلیون تومان قیمت گذاری شد. در مورد آپارتمان های نوساز در این مساحت نیز در ابتدای سال از حدود متری 300 میلیون تومان و در پایان سال به ارزش 450 تا 550 میلیون تومان قیمت داشت.
قیمت زمین( یا ملک کلنگی نیز در اسفند 1402 حدود متری از کمترین 450 میلیون تا 600 میلیون تومان قیمت داشت.
با توجه به افزایش هزینه های ساخت، سازندگان تمایل کمتری برای ساخت و ساز و احداث بنا جدید در سال گذشته داشته اند.استمرار رکود در ساخت و ساز شاهد کاهش عرضه آپارتمان در شهر خواهیم بود که این امر یکی دیگر از عوامل افزایش قیمت می باشد.
میانگین قیمت آپارتمان در تهران
به طور کلی شما برای خرید آپارتمان در زعفرانیه، ولنجک و محمودیه در خصوص آپارتمان های چند ساله در سال 1402 باید به ازای هر متر مربع از مبلغی حدود 170 میلیون تومان تا 250 میلیون تومان هزینه کنید. این قیمت در آپارتمان های نوساز هماهنطور که گفته شد در مناطق متوسط از متری حدود 250 میلیون تومان تا خیابان های گران حدود 450 میلیون تومان ارزش گذاری شده است.در سال 1402 تقریبا آپارتمان های نوساز روی دست سازندگان باقی ماندند و اقبال زیادی برای خرید نداشتند. سازندگان این آپارتمان نیز با توجه به عدم استقبال از خرید چاره ای به جز تهاتر با زمین یا ملک کلنگی برای خود نداشتند.
جمع بندی از این مقاله
خلاصه مطلب فوق در چند خط می توان این طور گفت که قیمت ملک و آپارتمان در مناطق یاد شده در ابتدای سال 1402 تا اوایل تابستان صعودی بوده است و از ابتدای تابستان آرام، آرام وارد دوران رکود شد به طوری که تا اوایل زمستان همین سال تعداد معاملات حدود 5/6 درصد کمتر از سال قبل بود. با نزدیک شدن به پایان سال در اسفند ماه تعداد معاملات کمی بیشتر شد ولی این تعداد به اندازه ای نبود که بتوان گفتدر آستانه خروج از رکود هستیم. ناگفته نماند رکود تورمی بیشترین اثر منفی را در هر حوزه در اقتصاد داراست.
توصیه املاک ساسان ولنجک به خریداران
بنابر دلایلی که در متن های بالا به آن اشاره شد بهترین زمان خرید آپارتمان اولین فرصت ممکن است. بیاییم با تحلیل های مختلف منتظر کاهش قیمت این کالا نباشیم زیرا زمان ثابت کرده استکه کاهش قیمت در حوزه مسکن بسیار آرام، آرام و کوتاه مدت می باشد ولی افزایش قیمت ها بسیار سریع و غافل گیر کننده است.
املاک ساسان ولنجک با سابقه طولانی در منطقه ولنجک و زعفرانیه و محمودیه با کادر مجرب آماده ارائه کلیه خدمات ملکی حتی ایام تعطیل به شما عزیزان می باشد.
امید است توانسته باشیم اطلاعات مناسبی را در اختیار شما گذاشته باشیم.
