تا به حال شما در قرارداد های کاری ، خرید ، فروش و اجاره نامه هایتان با واژه خیارات برخورده داشته اید مسکن ساسان ولنجک در نظر دارد که معنی این واژه ، کاربردش و اقسام آن به طور کامل و ساده برای شما شرح دهد .

معنی خیار در لغت نامه دهخدا به معنی حقی است برای متتابعین (خریدار و فروشنده)  یا یکی از آنها ،  که می تواند عقد لازم را برهم زند .

خیار در اصطلاح حقوقی به معنی اختیار و حق برهم زدن عقد به دلایل قانونی می باشد  .

به طور کلی منظور از خیارات در قانون همان اختیارات می باشد .

انواع خیارات :

در کل دو نوع خیارات داریم  :

الف – خیارات  مختص : فقط در عقد بیع (خرید و فروش)  یافت می شود و در عقود لازم دیگر موجود نخواهد بود که شامل : 

    1-خیار مجلس ، 2-  خیار حیوان ، 3 - خیار تاخیر ثمن   می گردد .

ب – خیارات عام یا مشترک : هر نوع عقد و قراردادی که بین طرفین بسته شود و الزاما فقط مختص به خرید و فروش نمی باشد که شامل  1 – خیار شرط  ، 2 – خیار رویت و تخلف وصف ، 3  – خیار غبن ، 4 – خیار عیب ،  5 – خیار تدلیس ، 6 – خیار تبعض صفقه  ، 7 - خیار تخلف شرط ،   8 – خیار تفلیس  می گردد . که در ادامه هر کدام از این خیارات را شرح خواهیم داد 

خیار مجلس :  بر اساس این قانون ، تا زمانی که طرفین عقد قرارداد از مجلس متفرق نشده اند ، هر یک از آنان اختیار فسخ معامله  یا قرارداد را دارند ، حتی اگر گفتگو ها در این باره پایان یافته باشد و امضاء کتبی نیز شده باشد فقط شرط لازم حضور طرفین در مجلس قرارداد می باشد .  ( لازم به ذکر است که خیار مجلس مختص عقد بیع می باشد )

 نکته 1 -  اگر یکی از طرفین قرارداد بعد از امضاء قرارداد در مجلس عقد فوت کند وارث او تنها در صورتی می تواند از حق خیار مجلس استفاده نماید که خود در مجلس حاضر باشد .

 نکته 2 -  در عقودی که تلفنی یا مکاتبه ای منعقد میگردد چون دو طرف در مجلس گرد نمی آیند شکی نیست که خیار مجلس ایجاد نمی گردد  .

نکته 3 – در مواردی که جانشین دو طرف قرارداد است و با خود معامله میکند ، خیار مجلس راه ندارد .

نکته 4 – در صورتی که شخص به عنوان نماینده یکی از طرفین ، قراردادی را امضاء کند 3 حالت پیش می آید : الف – اگر فقط مامور است که سندی را بجای موکل فقط امضاء کند در این مورد حق فسخ ندارد .  ب – اگر وکیل در انعقاد قرارداد و تنظیم مفاد آن تاثیرگزار باشد ولی بلافاصله پس از انعقاد قرارداد وکالت ایشان پایان می یابد ، در این مورد هم حق فسخ ندارد . ج – ولی اگر وکیل نمایندگی مطلق دارد مثل ولی قهری نسبت به کودکی که سرپرست اوست این نماینده حق استفاده از خیار مجلس را دارد .

خیار حیوان :  اگر مبیع حیوان باشد به خریدار این اختیار داده می شود که مجاز است تا 3 روز از زمان عقد ، معامله را فسخ کند . البته شایان ذکر است که در صورتی که  مبیع حیوان زنده باشد در مورد معامله حیوان مرده ، این اختیار جایز نیست .

نکته 1 - اگر حیوان مورد معامله متعدد باشد مثلا 100 راس گوسفند مورد معامله قرار بگیرد ، در این صورت  در این معامله از خیار حیوان نمی توان استفاده کرد .

نکته 2 – اگر معامله به صورت تبادل حیوان با حیوان باشد و فروشنده بجای ثمن معامله حیوان دریافت کند در اینصورت فروشنده نیز دارای حق استفاده از خیار حیوان می گردد .

خیار تاخیر ثمن : زمانی که معامله ای انجام می شود و نرخی بابت آن در نظر گرفته می شود به آن ثمن معامله گفته می شود و خیار تاخیر ثمن یکی از اختیارات فسخ می باشد که مخصوص فروشنده است و آن را نمی توان برای خریدار در نظر گرفت . هر گاه خریدار در پرداخت ثمن معامله تاخیر داشته باشد و فروشنده نیز مورد معامله را تحویل نداده باشد در اینصورت پس از گذشت 3 روز از تاخیر در پرداخت ثمن ، فروشنده حق اختیار فسخ را خواهد داشت .

برای اینکه شما بتوانید به عنوان فروشنده از این اختیار استفاده کنید باید تمامی شرایط زیر موجود باشد :

شرط 1 – کالای مورد معامله وجود خارجی داشته باشد مانند باغ ، املاک ، خودرو ، ....

شرط 2 – زمان معینی برای تحویل کالا به مشتری و دریافت ثمن معامله ذکر نگردیده باشد .

شرط 3 – خود کالا تحویل داده نشده باشد  و همچنین هیچ گونه وجهی  از مبلغ کالا پرداخت نشده باشد مثلا شما ماشینی را معامله کرده اید ولی هنوز آن را به خریدار تحویل نداده اید و خریدار هم هیچگونه وجهی به شما پرداخت نکرده است .

شرط 4 – باید مدت 3 روز از تاریخ معامله شما گذشته باشد و هنوز کالا را تحویل نداده اید و وجهی دریافت نکرده اید

نکته مهم : اگر شما به عنوان فروشنده مقداری از جنس مورد معامله را به خریدار تحویل داده اید ولی هنوز پولی دریافت نکرده اید ، حق استفاده از این اختیار فسخ را خواهید داشت .

خیار شرط یا (شرط خیار) :  این خیار ، اختیار فسخ یا برهم زدن معامله را  به سبب شرط کردن در هنگام عقد قرارداد به شما می دهد . البته خیار شرط را توافق طرفین ایجاد می کند ، یعنی هر دو طرف قرارداد باید به آن شرط  ایجاد شده ، رضایت داشته باشند .

نکته 1 -  برای اینکه شرط خیار در معامله درست و صحیح باشد باید بدانیم که حتما مدت شرط باید در آن معین باشد یعنی ذکر گردد که تا چه مدتی فرد بدین شرط ، حق فسخ دارد .

نکته 2  – برای قراردادهای مدت دار مثل اجاره نامه ( مثلا اجاره نامه یک آپارتمان مسکونی برای مدت یکسال ) ، در اینجا اگر مدت شرط را معین نکنیم اشکالی پیش نمی آید چون ابتدا و انتهای آن همان یک سال می باشد  .

چگونه می توان خیار شرط را اعمال کنیم ؟  می توان با  پیامک زدن یا تماس تلفنی طرف دیگر قرارداد را از آن باخبر ساخت ولی بهتر است که از طریق اظهارنامه  ( اظهارنامه متنی است که طبق مقررات تنظیم می شود و توسط اداره ثبت اسناد و املاک کشور یا دفاتر دادگاهها ابلاغ میگردد )  که مطمئن تر می باشد این کار را انجام داد ، زیرا اگر در این باب اختلافی پیش آمد این اظهارنامه بهتر و بیشتر در دادگاه قابل قبول می باشد .

خیار رویت و تخلف از وصف :  این خیار نیز نوعی حق اختیار در فسخ قرارداد می باشد  در صورتیکه مال مورد معامله با وصف پیشین آن مطابقت نداشته باشد  خریدار می تواند این معامله را برهم زند ،  یعنی اگر خریدار مورد معامله را قبلا رویت کرده باشد و یا بدون مشاهده وصرفا با توصیفاتی که شنیده اقدام به خرید آن مال کرده است و بعدا مشخص می شود که مال خریداری شده با آنچه که ذکر گردیده است مطابقت ندارد در این شرایط می تواند از خیار رویت و تخلف از وصف استفاده کرده و معامله را فسخ کند .

مثال :  برای مثال شما قبلا ماشین دوست خود را دیده اید و حالا اقدام به خرید آن کردید و لی بعدا متوجه شدید که این ماشین تصادف کرده و شما از این تصادف اطلاعی نداشتید می توانید با استفاده از این خیار ، معامله را فسخ کنید .

نکته 1 – این خیار شامل اموال مشخص و معین می باشد و اموالی که به صورت کلی می باشد ( مثلا معامله 100 کیسه برنج ) شامل استفاده از این خیار نمی باشد .

نکته 2 –  حق استفاده از این خیار برای  ازدواج نیز قابل اجرا می باشد .

خیار غَبن :   (با اعراب "غ"  فتحه  و " ب" و "ن"  ساکن )    غبن در فرهنگ لغت معین به معنی فریفتن و زیان وارد کردن بر کسی در معامله می باشد و خیار غبن زمانی ایجاد می شود که یکی از طرفین معامله متوجه شود که در معامله انجام شده ضرر فاحشی کرده و به اصطلاح عامیانه سرش حسابی  کلاه رفته است  ، در این مواقع شخص متضرر می تواند با استفاده از خیار غبن معامله را فسخ نماید .

نکته 1 – فاحش بودن ضرر مهم می باشد و می بایست از سوی دادگاه ادعای شخص متضرر ، اعلام گردد .

نکته 2 – حق استفاده از خیار غبن فقط مخصوص یک طرف قرارداد نمی باشد بلکه امکان هر کدام از طرفین قرارداد دچار غبن گردد .

نکته 3 – اگر شخص متضرر قبل از انعقاد قرارداد ، از این ضرر آگاهی داشته باشد و با توجه به آگاهی از آن وارد معامله گردد حق استفاده از خیار غبن برایش امکان مقدور نمی باشد .

نکته 4 – اگر کسی که موجب ضرر طرف مقابل شده تفاوت قیمت را به متضرر بپردازد باز هم خیار غبن برای متضرر از بین نمی رود مگر اینکه شخص متضرر در قرارداد ، با گرفتن مابه التفاوت قیمت رضایت بدهد که در این موقع خیار غبن ساقط می گردد .

نمونه درخواست خیار غبن فاحش :

اینجانب --------------- با خوانده /خواندگان ----------------- قراردادی در زمینه ---------------- مورخ -------------- تنظیم و امضاء کرده ایم بعد از تنظیم قرارداد و اخذ مبیع ، متوجه شدم که قیمت مورد معامله با قیمت روز اختلاف زیادی دارد و در نتیجه در قرارداد مغبون گردیده ام و اختیار فسخ قرارداد برای اینجانب ایجاد شده است ، لذا با مراجعه به خوانده /خواندگان  خواستار فسخ معامله و رد ثمن می باشم ، اما ایشان برای حل مسالمت آمیز همکاری نمی کنند . اینجانب با وجود مراجعات مکرر ، اظهارنامه ای نیز به شماره -------------- مورخ --------------- برای خوانده /خواندگان ارسال نمودم اما همچنان برای پذیرش فسخ قرارداد و رد ثمن رضایت نمی دهند .

لذا با تقدیم این درخواست به استناد مواد 416 و 417 قانون مدنی و مواد 198 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی ، استدعای رسیدگی و صدور حکم به شرع خواسته را دارم .

خیار عیب یا خیار نقیصه : یکی از انواع خیارات می باشد که بر اساس آن ، اگر بعد از انجام معامله و انعقاد عقد ،  خریدار متوجه شود که مورد معامله دارای عیبی می باشد که او اطلاعی نداشته ، در این صورت می تواند یکی از دو گزینه زیر را برگزیند :

الف – برهم زدن معامله و ایجاد فسخ آن

ب – یا قبول کالای  معیوب و دریافت اَرَش ( مابه التفاوت ارزش کالای سالم و معیوب )

نکات مهم در خیار عیب

نکته 1 : اگر فروشنده هنگام معامله بگوید این مال را با هر عیبی که دارد می فروشم و یا خریدار بگوید این مال هر عیبی که داشته باشد پس نمی دهم و تفاوت قیمت نمیگیرم در این مواقع خیار عیب ساقط می گردد .

نکته 2  : در صورتی که خریدار در هنگام عقد قرارداد از عیب کالا آگاهی داشته باشد خیار عیب ساقط می گردد .

نکته 3 : اگر کالای خریدار شده نزد خریدار از بین برود یا نقصی پیدا کند یا تغییر شکل دهد ( مثلا گندم بخریم و به آرد تبدیل کنیم) و یا به شخص دیگری انتقال یابد در چنین مواردی فسخ قرارداد جهت خیار عیب امکان پذیر نمی باشد و فقط خریدار می تواند مطالبه اُرَش را انجام دهد .

نکته 4 : اگر خریدار نسبت به کالای مورد معامله شخصی غیر متخصص باشد در صورت ایجاد خیار عیب ، عدم آگاهی او از عیب کالا معلوم خواهد بود  مگر اینکه فروشنده ثابت کند که خریدار از عیب موجود در کالا اطلاع داشته است . و اگر خریدار نسبت به کالای مورد معامله شخصی شخصی حرفه ای و متخصص می باشد او باید ثابت کند که آن عیب بر او پنهان بوده و اطلاعی نداشته است .

خیار تدلیس : تَدلیس به  معنای مکر و فریب کاری می باشد و هر گونه عملیاتی که موجب فریب طرف دیگر معامله می گردد تا او قرارداد معامله را امضاء کند . در اینصورت شخصی که با فریب خوردن معامله ای را امضاء نموده با استناد به خیار تدلیس حق فسخ معامله را دارد .

دو شرطی که موجب فسخ قرارداد با خیار تدلیس می گردد :

الف – تدلیس توسط یکی از متعاملین ( طرفین قرارداد ) انجام شده باشد .

ب – فریب موجب عقد قرارداد شده است یعنی اگر این حیله را انجام نمی دانند طرف دیگر راضی به بستن قرارداد نمیشد .

نکات مهم در خیار تدلیس به شرح زیر می باشد :

نکته 1 – چنانچه تدلیس از جانب شخص ثالثی مانند واسطه صورت گرفته باشد ، شخص فریب خورده نمی تواند قرارداد را به اعتبار خیار تدلیس فسخ نماید ولی می تواند از شخص فریبکار ادعای خسارت کند . ولی اگر شخص ثالث با یکی از طرفین معامله تبانی کرده باشد در صورت اثبات ، می توان قرارداد را فسخ کرد .

نکته 2 – برای فسخ معامله به اعتبار خیار تدلیس شخص فریب خورده بعد از آگاهی از نیرنگ باید فوری اقدام نماید زمان فوری همان مدت عرف از یک ماه تا 40 روز می باشد . بعد از این مدت نمی تواند معامله را فسخ نماید .

نکته 3 – پنهان کردن نصف حقیقت نیز شامل خیار تدلیس می شود یرای مثال اگر فروشنده مختصرا درباره   ترک های دیوارها صحبت کرده باشد ولی درباره ترک های پایه اصلی حرفی نزده باشد و آن را مخفی نگه داشته باشد .

نکته 4 –در معامله هر چه تعدد ذینفعان بیشتر باشد امکان تدلیس بیشتر است .

خیار تَبَعُض  صَفقَه :   در لغت نامه  دهخدا کلمه تبعض به معنی پاره پاره شدن یا جزء جزء شدن می باشد . صفقه نیز در به معنی دست دادن طرفین به عنوان رضایت در عقد و معامله می باشد .

یکی از خیارات بسیار مهم در معامله می باشد که بر اساس آن چنانچه قسمتی از مبیع (مورد معامله) باطل باشد در این مشتری صورت حق دارد که معامله را فسخ کند یا قسمت سالمی که وجود دارد را قبول کرده و آن قسمتی که باطل شده را پس داده و استرداد قیمت از فروشنده نماید .

برای مثال فرض کنیم شخصی چند کیسه  آرد خریده است در هنگام تحویل کالا متوجه می شود که قسمتی از آردهای خریداری شده ، خراب می باشد او حالا اختیار دارد یا کلا معامله را فسخ کند یا آن مقداری را که سالم می باشد را قبول کرده و وجه پرداختی بابت آردهای خراب را از فروشنده مطالبه نماید .

نکات مهم در خیار تبعض صفقه :

نکته 1 – از این خیار فقط طرف مشتری بهره مند می گردد .

نکته 2 – مشتری از مشگل مورد معامله در هنگام انجام معامله آگاه نباشد .

نکته 3 – خیار تبعض صفقه فوری نیست منظور از فوریت این است که شخص بعد از ایجاد شرایط خیار ، بلافاصله از اختیار خود استفاده کرده و معامله را فسخ نماید وگرنه بعد از مدت یک ماه تا 40 روز اختیار از وی ساقط می گردد .

خیار تخلف از شرط  : هرگاه در قرارداد یا عقدی که بین طرفین منعقد می گردد ، شرطی به نفع یکی از طرفین گذاشته شود و این شرط انجام نگیرد و در اصطلاح در آن تخلف شود ، آن طرفی که شرط به نفعش بوده حق دارد با استفاده از این خیار ، معامله را برهم زده و فسخ نماید .

نکته 1 – حق فسخی که از این باب به وجود می آید فوری نیست و دارنده حق فسخ می تواند در زمن متعارف ، قرارداد را فسخ نماید .

نکته 2 – برای اینگونه فسخ احتیاجی نیست که به دادگاه مراجعه کنیم فقط کافیست که به فرد به هر طریق اعلام کنیم که من این قرارداد را فسخ نموده ام .

خیار تفلیس : واژه تفلیس از مفلس (ورشکسته) گرفته شده است ، که  تفلیس بودن شخص فقط با صدور حکم دادگاه با توجه به اینکه اموال شخص کمتر از میزان دیون ایشان باشد صادر می گردد . در صورتیکه مشتری مفلس باشد و عین مبیع (مالی که مورد معامله قرار گرفته ) نزد او موجود باشد فروشنده  حق استرداد آن را دارد و اگر هنوز این مال در اختیار خریدار مفلس قرار نگرفته است ، می تواند از تسلیم آن امتناع کند .

به زبان ساده معنی خیار تفلیس ، حق فسخ و برهم زدن معامله ای که در اثر ورشکستگی یکی از طرفین ، برای طرف دیگر به وجود می آید.

به موجب این ماده برای اینکه فروشنده خیار تفلیس داشته باشد و بتواند معامله را فسخ کند شرایط زیر الزامیست : 

--- مشتری به حکم دادگاه ورشکسته اعلام شده باشد .

--- مورد معامله به مشتری تحویل نشده باشد و یا اگر تحویل شده عین آن نزد ایشان موجود باشد و از بین نرفته باشد و یا اینکه به شخص دیگری منتقل نشده باشد .

--- پولی نباید از جانب مشتری پرداخت شده باشد .

نکته : در تنظیم اجاره نامه و مبایعه نامه و هر قراردادی که درآن ثمن معامله  به صورت اقساط و مدت دار پرداخت می شود حتما شرط ضمن عقد باید بدین صورت ذکر گردد که ( در صورت عدم پرداخت اقساط در موعد مقرر ، قرارداد مورد نظر منفسخ می گردد .)

املاک ساسان در ولنجک با کادر مجرب حقوقی در خدمت شماست 

تلفن املاک ساسان 02122415230 

برای مشاهده بیشتر کلیک کنید املاک ساسان