مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت همانند هر قرارداد دیگری متشکل از حدالقل از دو نفر می باشند که یکی از طرفین با آوردن ملک (زمین) و طرف دوم با آوردن سرمایه طی شروطی که به آن میپردازیم با هم شریک می شوند.
در صورتی که ملک یا زمین ورثه ای باشد و سهم ورثه در سند مشخص نباشد و سند هنوز به نام شخص فوت شده باشد گواهی انحصار وراثت ، گواهی پرداخت مالیات بر ارث ، کپی برابر اصل آن ضمیمه مشارکت نامه می گردد.
سهم هر یک از شرکا براساس آورده آنان مشخص می گردد . ارزش ملک به قیمت روز محاسبه می گردد و کلیه هزینه های ساخت نیز ارزش گذاری می گردد و بر این اساس سهم هر یک از طرفین مشخص می گردد.
به طور مثال :
در صورتی که زمین 1000 متر می باشد و ارزش هر مترمربع 100 میلیون تومان باشد آورده مالک 100 میلیارد تومان می باشد.
و در صورتی که کل مساحت مفید قابل ساخت براساس جواز شهرداری 3600 متر باشد کلیه هزینه های ساخت حدود هر مترمربع 15 میلیون می باشد.
54/000/000/000 = 15/000/000* 3600
بنابراین سهم هر یک از طرفین 50% از کل پروژه می باشد.
مبلغ بلاعوض :
مبلغ بلاعوض برای تعدیل سهم و سرمایه گذاری طرفین از طرف سرمایه گذار یا سازننده به مالک پرداخت می گردد که مبلغ آن با شرایط قرارداد و کیفیت ساخت متغیر می باشد.
شرایط پرداخت بلاعوض :
به طور معمول مبلغ بلاعوض در 2 یا 3 مرحله پرداخت می گردد 50% همزمان با عقد قرارداد یا امضاء 50% مابقی با اخذ جواز (با جدول زمان بندی) و تخلیه و تحویل ملک مورد مشارکت.
آورده طرفین :
آورده طرف اول عبارت است از یک قطعه زمین به مساحت ...... متر دارای پلاک ثبتی شماره ...... فرعی از ....... اصلی واقع در بخش ....... به سریال سند مالکیت ........... و به آدرس ..................
بنابراین سهم هر یک از طرفین 50% از کل پروژه می باشد.
آورده طرف اول :
آورده طرف اول عبارت است از یک قطعه زمین به پلاک ثبتی ...... فرعی ....... از اصلی به مساحت ........ به آدرس ............
آورده طرف دوم :
عبارت است از آورده نقدی به میزان کلیه هزینه های تخریب ساخت ، هزینه های اخذ جواز ، کلیه انشعابات ، هزینه های طراحی اجرا ، آرشیتکت ، بیمه تامین اجتماعی و کلیه هزینه های مربوط به تخریب و ساخت ملک مورد مشارکت.
تبصره : نکته مهم این است که طرف دوم یا سازننده می بایست کفایت مالی (تمکن مالی) و تخصص و تجربه لازم را نسبت به احداث بنای مورد مشارکت داشته باشد و در صورت عدم تمکن مالی می تواند مشکلات فراوانی را برای طرف اول ایجاد نماید.
یکی از راه های ایجاد امنیت خاطر برای طرف اول بازدید از پروژه های اجرا شده قبلی سازننده و رویت گواهی تمکن مالی سازنده می باشد که این مرحله در انتخاب سازننده اهمیت فراوانی دارد.
سهم طرفین :
سهم طرفین از پروژه آتی الاحداث براساس آورده طرفین محاسبه و منظور می گردد و همزمان با آن طبقات نیز براساس سهم طرفین تقسیم می گردد . به طور مثال : در یک ساختمان 5 طبقه که سهم مالک 60% و سهم سازننده 40% باشد طبقات می تواند به این طرح تقسیم می گردد : طبقه اول و پنجم سازننده و سایر طبقات مالک و یا طبقه دوم و چهارم سازننده و سایر طبقات متعلق به مالک می شود.
مدت و زمان اجرای قرارداد مشارکت :
این نکته مهم را نباید فراموش کرد که هیچ قرارداد مشارکت نباید بدون تاریخ شروع و پایان باشد و بهتر است برای هر یک از تعهدات جدول زمان بندی تهیه گردد.
به طور مثال برای اخذ جواز ساخت تهران و منطقه 1 شهرداری از زمان امضاء مشارکت نامه حداکثر زمان یک سال کافی می باشد و در صورت عدم اخذ مجوز ساخت در زمان تعیین شده و یا عدم ارائه مدارک و مستندات نسبت به تاخیر قرارداد مشارکت فسخ شده تلقی میگردد. همچنین سازنده متعهد می گردد طی مدت به طور مثال 30 ماه از زمان تحویل ملک مورد مشارکت را طی مفاد قرارداد آماده نموده و جهت استفاده طی صورتجلسه تحویل طرف اول نماید.
همینطور سند مورد معامله را به طور 6 دانگ بابت هر آپارتمان که سهم طرف اول می باشد نهایت تا 12 ماه پس از تاریخ تحویل به نام طرف اول انتقال دهد که می توان در صورت عدم اجرای هر یک از تعهدات سازننده به ازای هر روز تاخیر مبلغ ضررو زیان در نظر گرفت.
تحویل آپارتمان ها :
سازننده متعهد و مکلف می باشد مورد مشارکت را در زمان مندرج از مشارکت نامه پس از اتمام پروژه ساخت و ساز تحویل طرف اول نماید.
تعریف تحویل این است که آپارتمان مورد مشارکت به صورت کاملا قابل استفاده اعم از ملحقات و منضمات آن و کلیه مشاعات قابل استفاده می باشد.برای تامین دلیل نسبت به آماده بودن یا نبودن می توان از کارشناس رسمی دادگستری استفاده نمود.
سپردن تعهدات طرف دوم به اول :
از آنجائیکه طرف دوم به هر دلیلی می تواند به هریک از تعهدات خود مندرج در مشارکت نامه عمل نکند مالک می تواند تضمین متناسب با مشارکت نامه از سازننده دریافت نماید.
به طور مثال می تواند یه فقره چک بدون تاریخ به مبلغی که متناسب مشارکت نامه باشد از سازننده دریافت نماید تا در صورت عدم اجرای هر یک از تعهدات سازننده پس از درج تاریخ روز مبادرت به وصول چک و دریافت خسارت خود نماید.
انتقال سند :
طبق جدول زمان بندی با پیشرف کار مالک در چند مرحله مکلف به انتقال سند به میزان قدرالسهم به نام سازننده می باشد که بسته به شرایط در هر قرارداد زمان بندی می گردد.
تبصره :
سازننده اجازه واگذاری کل یا قسمتی از قرارداد را به شخص دیگری ندارد و همچنین از سند مورد مشارکت اجازه وثیقه قراردادن و یا ترهین و اخذ وام بانکی ندارد.
پیش فروش :
یکی از نکات بحث برانگیز زمان پیش فروش می باشد به طور مثال می توان پیش فروش را در 3 مرحله تقسیم کرد.
1 - پس از اتمام سقف طبقه آخر و شروع سفت کاری ...... عدد.
2 - پس از اتمام سفت کاری و شروع نازک کاری ....... عدد .
3 - پس از اتمام نازک کاری همزمان با تحویل .
در صورتی که تا اتمام پروژه ساختمانی سازننده جواز پیش فروش نداشته باشد مالک می تواند در جلوی درب ورودی پروژه تابلویی با این مضمون نصب نماید این پروژه تا اتمام بنای تحویل آن قابل پیش فروش نیست.
شرح مصالح مصرفی و متریال :
در هر قرارداد مشارکت کلیه مصالح و متریال مصرفی به صورت جزء به جزء گنجاده می گردد از اسکلت به سقف ،دیواره ها لوله کشی تاسیسات اعم از سرمایش و گرمایش .
پنجره ها، درب ها ، کاشی ،سرامیک ، سنگ نما ، آسانسور و غیره در لیستی به امضاء طرفین می رسد و تغییرات در مصالح فقط با تایید کتبی مالک ممکن می باشد.
